Торговые центры: есть ли будущее? Какая существует динамика и в чем корень проблемы? Аналитика коммерческой недвижимости.

23 августа 2017

Одни говорят это хорошо: в крупных торговых центрах покупатели могут все приобрести в одном месте, при чем по более низким ценам. Другие сетуют на то, что малые торговые центры, расположенные в оживленных районах и на центральных улицах с плотным автомобильным трафиком, теряют своих потребителей, а сами центры обзаводятся пустующими площадями и теряют часть дохода (если не закрываются вовсе).

Существуют две диаметрально противоположные точки зрения на развитие коммерческой недвижимости. Деятельность торговых центров – лишь показательный пример. Они у всех на виду. Если еще вчера малые торговые центры (до 15 000 – 20 000 кв.м.) были востребованы у арендаторов и популярны у посетителей, то сегодня перекос происходит в сторону гипермаркетов от 100 000 кв.м. и выше, расположенных в отдалении от Центров городов.

Все едут туда, где удобно парковаться и все можно купить сразу.

Одни говорят это хорошо: в крупных торговых центрах покупатели могут все приобрести в одном месте, при чем по более низким ценам. Другие сетуют на то, что малые торговые центры, расположенные в оживленных районах и на центральных улицах с плотным автомобильным трафиком, теряют своих потребителей, а сами центры обзаводятся пустующими площадями и теряют часть дохода (если не закрываются вовсе).

В чем тут корень проблемы, и есть проблема как таковая?


Малые ТЦ - в основном достояние либо бывшего советского режима, реконструированные из цехов, кинотеатров, супермаркетов, нежилых зданий, либо постройки до эпохи развития крупных федеральных сетевых компаний. До 2000х годов была одна формация – нацеленная на мелких арендаторов, после 2010г формация поменялась, и сейчас сами сетевые компании могут позволить себе построить собственные гипермаркеты, либо диктуют условия, и занимая огромные площади, предпочитают ТЦ с большими размахами, включая паркинг (крытый или уличный). Данную ситуацию можно сравнить с ловлей рыбы: однажды либо рыба кончится, либо рыбаков наберется столько, что каждому может не достаться ни одной рыбешки.

Странно при этом - в ситуации с перенасыщением свободных торговых площадей в малых ТЦ (как и частичный простой площадей в больших ТЦ) - выглядит строительство новых ТЦ, собственники которых уверенно предполагают, будто они-то точно смогут сложившееся положение резко улучшить и победить простой площадей (при этом ориентируясь на некие среднерыночные арендные ставки прошлых лет).


Одни критики говорят: «Рынок аренды в торговой недвижимости стоит и испытывает непреодолимые трудности, грозящие банкротством!»

Другие утверждают: «Рынок аренды переживает второе рождение. Пустующие площади в ТЦ дают шансы новым игрокам, приходящим на сниженные арендные ставки».

Мало того, кто-то выдерживает паузу и приобретает за полцены обанкроченные ТЦ, запуская их по арендным ставкам в 2-3 раза ниже и снова получая стабильный доход

в соответствии с . расчетными показателями рентабельности.

 

То есть выходит, все дело в оценке ситуации. Мы уже привыкли к термину «срок окупаемости инвестиций». Но тут больше речь должна идти о новом понятии – о сроке жизни (конечном ресурсе рентабельности) ТЦ (торговой или офисной недвижимости в целом).

Не возможно бесконечное получение дохода с одного объекта, рано или поздно наступит «день, когда земля остановится». Вопрос лишь – когда. Возможно, уже после открытия ТЦ (или БЦ) стоит подумать о закрытии, а возможно, ТЦ (или офисное здание) проработает 10 (или больше) лет.


Раньше был спрос на стрит-ритейл, и все кинулись покупать (а застройщики строить) помещения на 1-х этажах в жилых домах. Потом пошла тенденция на малые ТЦ, ТРЦ, ТРК, БЦ, МФЦ и прочее.

Сейчас мы наблюдаем строительство гиперцентров: от 100 000 кв.м. и больше. Но и этому однажды придет конец. Он-лайн торговля, доставка на дом, продажа из цеха производства (из пекарни, из ателье и.т.д) и прочие внедрения, нацеленные на снижение издержек – заместят существующие форматы. Тот, кто будет жить вчерашним днем – будет говорить о кризисе, о тупике, о падении спроса. Тот же, кто думает на несколько шагов вперед всегда будет в прибыли.

Зачем продолжать возводить жилые дома с нежилыми, не востребованными помещениями на первых этажах и жаловаться на кризис, при существующем диком спросе на внутренний паркинг и нехватке парковочных мест возле домов?

 Почему нельзя строить жилые дома с квартирами от 5-6 этажа и выше, а нижние этажи создавать под паркинг, решая сразу массу вопросов от загрязненности воздуха внизу до дефицита паркинга и разгрузки дворовых территорий?

Зачем возводить новые ТЦ, если арендаторов точно не будет?
Зачем строить офисные здания, если припарковаться будет не возможно, и соответственно спроса на помещения не произойдет?

Зачем строить квартиры и продавать их без отделки, экономя на цене одного квадратного метра, но увеличивая срок реализации дома на несколько лет, сам же дом превращая в вяло текущую внутреннюю стройку ( в некоторых домах в 10-25 этажей отделка квартир продолжается в течение 7-10 лет после сдачи дома)?

Вопросов масса.

Но не решая их и предлагая по сути сырой продукт, изготовители этого продукта будут вечно жаловаться на кризис, рыночную конкуренцию, отсутствие платежеспособного населения.

Каждый год количество вводимых квадратных метров увеличивается. Рынок недвижимости жил и будет жить.

Но побеждает в этом рынке не сильнейший, а умнейший и способный меняться, и он собирает с этого усложняющегося и меняющегося рынка основные сливки, оставляя выжатые остатки рынка последователям – подражателям.

Стабильности в этом мире нет и никогда не будет. Даже в затонувших городах, показываемых на канале «дискавери», в свое время существовал спрос на недвижимость, хотя сами города из-за наводнений или землетрясений  вскоре уходили под воду.

Стабильным останется лишь одно: само изменение.

Надо меняться!

www.expotradecompany.com

 

 


Еще новости:

Обратный выкуп квартир. Насколько интересно новое предложение от застройщиков - Новости -...
Современный рынок недвижимости развивается в сложных экономических условиях,...
2016-09-26 13:36:00 
Новый порядок наследования имущества в 2018 году.
Несовершеннолетние дети наследодателя смогут получить свое имущество вне...
2017-08-08 10:42:00 
Инвестиции в коммерческую недвижимость
ООО "ExpoTrade - Коммерческая Недвижимость"  (ранее –...
2017-03-24 18:22:00 
Нарушение сроков сдачи недвижимости - аналитика. 07.11.2016 - Коммерческая недвижимость...
Проблема долгостроев действительно очень актуальна для отечественного рынка...
2016-11-07 13:36:00