Почему рынок недвижимости «стоит», «стагнирует», «падает потребительский спрос» и т.д. ? Или это лишь начало перемен? - Аналитика рынка недвижимости.

28 июня 2017

Почему при падающих ценах на все продукты, при стремлении к унификации продукции, к стиранию границ размещения производств, к размытию внешнего вида продукции, брендов, ценовых категорий мы все еще удивляемся – почему рынок недвижимости «стоит», «стагнирует», «падает потребительский спрос» и т.д., когда рынок недвижимости это прежде всего рынок?

Современные рынки стремятся к оптимизации, к избавлению от ненужных затрат, к стиранию границ между производителем и конечным потребителем, к устранению услуг посредников, к снижению себестоимости. В крупные города РФ, а затем и в города меньших размеров заходят сетевые компании, вытесняя либо уничтожая в ценовой борьбе местные компании, существовавшие в городах и планировавшие свой бизнес на бОльших издержках, нежели компании федерального значения.

Крупные финансы получают поддержку на местном уровне и закрепляют свои позиции, довольствуясь меньшими процентами прибыли (соответственно, предлагая потребителям более низкие цены), но компенсируя прибыль числом оборота своего капитала. Это капитализм – ничего нового.


Так почему при падающих ценах на все продукты, при стремлении к унификации продукции, к стиранию границ размещения производств, к размытию внешнего вида продукции, брендов, ценовых категорий мы все еще удивляемся – почему рынок недвижимости «стоит», «стагнирует», «падает потребительский спрос» и т.д., когда рынок недвижимости это прежде всего рынок?
Прежде чем делать выводы и отвечать на вопросы: куда катится рынок недвижимости, и есть ли дно падению потребительского спроса - хотелось бы провести небольшой анализ ценообразования, например, в жилой недвижимости.



На приведенной выше диаграмме видно, из чего в целом складывается стоимость жилой недвижимости  - приведены основные значимые статьи расходов.

Обратите внимание на сектора: зеленый, бордовый и желтый сектора в сумме занимают до 70-80% от стоимости жилья.

Застройщики пытаются снизить издержки. Но строительство квадратного метра формируется и напрямую зависит от себестоимости комплектующих строительных материалов: цемента, кирпича, металлопроката и прочего.
Стоимость выкупа земельного участка часто определяется путем аукционных торгов – где либо ты приобретаешь и платишь, либо остаешься в стороне.
Маркетинг, реклама, проектирование и т.д. – также нельзя урезать в финансировании до бесконечности.
Но что происходит с оранжевым сектором? Это деньги инвесторов. Они рассуждают примерно так: «Ежегодно мой капитал прирастает на депозитных вкладах на 10-12% годовых. Разумеется, я войду в проект, но при условии, что это будет выгоднее, чем размещение на депозитах. Например, если для реализации проекта потребуется 2 года, то моя маржа должна быть не менее 30%, то есть по 15% годовых».

Не в этом  ли скрывается основной источник проблемы? Никто не спорит, что без привлечения денежных средств ни один проект не сдвинется с места. Но, может быть, стоит задуматься об альтернативных способах финансирования?
Каких? Например, деньги Пенсионного Фонда РФ. ПФРФ ежегодно размещает много миллиардные вклады на счетах зарубежных банков, в инвестиционных фондах США и Европы, довольствуясь 1-3% годовых. С чего начиналась эта статья? – с укрупнения бизнеса и с захвата крупными компаниями потенциальных рынков, источников получения прибыли. Если однажды в ПФРФ подсчитают и поймут, какие деньги они теряют, не вкладывая в развитие собственного рынка недвижимости, то это приведет к неминуемому падению цен на все строящиеся жилые многоквартирные объекты.

Как это может произойти? – ПФРФ, как заказчик, проведет официальный тендер на право быть подрядчиком в строительстве в каждом городе (регионе) России, закрепит за собой, скажем, 10-15% маржи и начнет массовое финансирование. Тут же включится еще одна государственная акула финансового рынка – Сбербанк, и также захочет захватить часть рынка, напрямую финансируя стройки. На фоне насытившихся ипотеками (начиная с 2007г)  потребителей открытие новых финансовых рынков может показаться весьма перспективным делом. К тому же не ждать ведь, когда ипотечники  освободятся от кредитов и возьмут новые обязательства – для банков смысла нет.

Инвесторы со своими сверх запросами с рынка уйдут, цены поползут вниз. Это неизбежно - вопрос времени.
Возможно, Пенсионнуму Фонду  стоит пойти еще дальше и создать собственную государственную строительную компанию, чтобы все деньги оставались в одной кассе. В таком случае цены упадут еще больше, так как исчезнут множество посредников – подрядчиков.

Но это лишь один из предполагаемых сценариев. Есть еще недооцененный рынок социальной аренды, замещающий приобретение жилья арендой и влекущий за собой переключение спроса с покупки квартир  к аренде готовой недвижимости, а следовательно, провоцирующий падение цен на строящееся жилье.

Сценариев множество. Но ясно одно – укрупнение рынка игроков неизбежно, поскольку все стремятся извлечь как можно больше прибыли и выдавить с рынка конкурентов,  поэтому говорить о том, что рынок «стоит», «стагнирует», «падает потребительский спрос» и т.д смысла нет – просто идет переосмысление и перегруппировка игроков, влекущая за собой новое ценообразование.

Вопрос: «Выиграет ли от падения цен на жилье конечный потребитель?» звучит довольно странно. Хотя в нашей жизни можно всякого ожидать.
Ясно одно - существующая система финансирования жилой недвижимости не совершенна, сильно затратна,
и ее пора менять!

Инвесторам же придется искать другие рынки для вложения средств, либо соглашаться на меньшую маржинальность.

-------------------------------------

Роман Афанасьев
www.expotradecompany.com

 

 

 


Еще новости:

Постройка может перестать считаться недвижимостью, а "незавершенка" стать...
 Минэкономразвития опубликовало проект поправок в Гражданский кодекс,...
2017-09-28 17:27:00 
XXI, Война «Убер», «Яндекс Такси» и «Такси Максим»: Возвращение Джедаев! - аналитика, новости
С недавнего времени в сети не утихают разговоры о происходящих битвах за...
2017-06-01 12:27:00 
Новый вид мошенничества с недвижимостью.
Продавец ждет, пока в квартире сделают ремонт, а потом через суд требует...
2017-10-09 16:13:00 
Лишиться земли из-за кадастровой ошибки? Возможно ли такое? - Решал Верховный Суд РФ
Наложение границ земельных участков – проблема распространенная. Может...
2017-04-14 11:09:00