10.12.2014: В чем спасать сбережения: недвижимость или?.. - Коммерческая недвижимость Кемерово, Продажа, Аренда, Инвестиции, Оценка, Оптимизация помещений, Управление рисками

10 декабря 2014

Кризис - уникальный период, когда кажется, что время и деньги работают против вас. И это правда, если вы продолжаете жить по законам стабильной жизни и растущего рынка: вкладываетесь в котлован и пытаетесь продать на сдаче ГК, тратитесь на очень дорогой ремонт, чтобы выжать максимум из арендаторов, открываете новые депозиты, в конце концов... А что же? Теперь нужно все делать наоборот? Эксперты в ОПРОСЕ RealEstate.ru советуют очень близко к тому.

С недвижимостью, например, не все просто. Да, многие советуют избегать ранних стадий сейчас, хотя в эпоху стабильного рубля можно было за 1,5-2 года поднять с котлована до 40%. С другой стороны, те же девеолперы напоминают, что, опустив планку на свои новостройки в тяжком 2008 году ниже плинтуса, позволили своим инвестором на растущей экономике заработать более 50%. Хотите повторить? Пожалуйста, только при этом нужно угадать девелопера и не напороться на длительную заморозку объектов, - это первое, а второе, - не прогадать с тем самым дном. Напомним, в 2008 - 2009 году минимум по московским новостройкам составлял 50 - 60 тыс. рублей за метр. Будет ли так сейчас: не пойдут ли цены вверх раньше, не опустятся ли еще ниже и очень надолго - может ли кто сказать?

Впрочем, на финансовом рынке, по словам наших спикеров - то же самое: возможна доходность акций переспективных компаний до 45 %, но при условии, если эмитетнты не обанкротятся. Для тех, кто любит и умеет рисковать - готовые сценарии уже есть.

А что делать тем, кому бы сохранить? Тут, увы, противоречивых рецептов еще больше. Но их объединяет одно: чем больше корзинок, тем лучше. Пусть даже и маленьких. Что-то да останется.

ВОТ КАКОЙ СБОРНИК "СПАСИТЕЛЬНЫХ" РЕЦЕПТОВ ПОЛУЧИЛСЯ У НАШИХ ЭКСПЕРТОВ

Новостройки на последней стадии готовности
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:

- Частные лица, которые не занимаются инвестициями как профессионалы, сейчас как раз достаточно активно скупают недвижимость, причем спрос в среднем по рынку новостроек на 10% выше, чем год назад — то есть валютные скачки как раз подстегнули частных инвесторов.

Наиболее выгодны в первую очередь новостройки на хорошей стадии готовности. Если говорить о Подмосковье, я бы добавила требования к хорошей транспортной доступности относительно Москвы, полноценную инфраструктуру. Сейчас и в среднесрочной перспективе ликвиднее объекты, расположенные в границах городов (в частности, именно из-за инфраструктуры).

Покупайте именно сейчас одно- двухкомнатные квартиры
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Объем предложения и цены на рынке недвижимости увеличиваются, а спрос находится на очень высоком уровне.

При этом застройщики реагируют на высокий спрос соответствующим образом. Они повышают цены, но незначительно, поскольку понимают, что текущая активность покупателей продлится недолго. Более того, многие застройщики стараются поддержать спрос, поэтому предоставляют покупателям различные преференции – скидки в размере до 15%, длительные рассрочки и пр. Поэтому я считаю, что сейчас, наоборот, самый подходящий момент для покупки жилья – как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях.

Наибольшую доходность показывают проекты с высокой оборачиваемостью, а это сегменты эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Востребованными являются одно- или двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно.

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:

Кризисная ситуация 2008 года показала, что инвестиции в недвижимость в максимально выгодных для покупателя условиях могут принести до 40-50% дохода (такой рост в итоге показали стартовавшие в тот период проекты).

Ожидание «лучшей цены» опасно исчезновением ликвидных предложений.

Инвестировать в недвижимость пока рано: дождитесь дна
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:

- Срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 14-18 лет, то есть доходность - менее 4-5% годовых. Последующая же перепродажа квартиры с наценкой — то, на чем обычно зарабатывают инвесторы, — сейчас невозможна, потому что на рынке наблюдается нисходящий тренд. То есть купив сейчас квартиру за 5-10 млн руб, вероятнее всего, через год вы сможете продать ее либо за те же деньги, что с учетом растущей инфляции уже является убытком, либо еще дешевле, чем купили. Иными словами, сейчас выгоднее положить деньги в банк из топ-50 под 8-10%, разбив большие суммы на несколько счетов, попадающих в пределы компенсации от АСВ и подождать.

Не исключено, что в связи с резким падением уровня доходов граждан, ограничениями на выдачу ипотеки банками и ужесточением требований к заемщикам, ростом налога на недвижимость и увеличением до пяти лет срока безналоговой продажи, спрос на недвижимость начнет падать, а следом — примерно через полгода — начнут снижаться цены. Когда снижение цен все же произойдет, тогда как раз и можно будет вложить имеющиеся средства в покупку квартиры - то есть в момент, когда рынок начнет восстанавливаться.

Особенно сильно, на мой взгляд, просядет рынок первичной недвижимости в ближнем поясе Подмосковья, где цены уже сравнялись с московскими спальниками. Здесь уже наблюдается некоторое затоваривание рынка. Введение же платного пересечения МКАД и вовсе может обвалить спрос на недвижимость в городах-спутниках, где люди покупают квартиры, но работают в Москве.

Для обычных инвесторов с небольшими суммами в текущей ситуации целесообразнее всего положить деньги в надежные банки и переждать сложную фазу. Если же вы располагаете совсем небольшими суммами, то лучше всего просто улучшить свой быт или потратить эти деньги на романтическое и незабываемое путешествие, пока они не растворились в инфляции.

Для инвесторов же с крупными суммами от 1 миллиона долларов сейчас можно вкладываться, например, в рынок торговой недвижимости, который быстрее отреагировал на кризис и цены на многие помещения уже упали. Кроме того, на рынке появились помещения, с которыми ранее собственники не готовы были расстаться ни за какие деньги.

Только недвижимость - опасно, добавьте немного валютных депозитов

Анастасия Милькова, эксперт по личным финансам, автор сайта "О богатстве. ру":
- Если у потенциального инвестора уже есть свое жилье, и он решает, во что вложить свободные 10 миллионов рублей, чтобы защитить их от инфляции и возможных банковских рисков, то ответ не так очевиден. Инвестиции в жилье имеют свои риски. Например, в условиях кризиса может быть нелегко сдать квартиру, а вот оплачивать всё время повышающиеся коммунальные услуги и налоги на недвижимость все равно придётся. Кроме того, стоимость квартиры в долларах/евро будет снижаться до тех пор, пока не закончится кризис. Такое вложение в квартиру будет приносить максимум 6-7% годового дохода в год в рублях, а валютные депозиты окажутся более выгодными. Валютные депозиты в данном случае помогут лучше сохранить капитал.

Я думаю, что в такой ситуации лучше всего часть суммы потратить на недвижимость, а часть на валютные депозиты (60% доллары, 40% евро) под проценты. Эти вложения будут приносить небольшой, но стабильный доход и в рублях, и в валюте.

Как минимум, 5 видов вложений
Андрей Волков, Директор группы маркетинга компании КРЕПС:

- Вот мой суповой набор: монеты из драгметаллов, драгметаллы, акции китайских торговых компаний, акции стабильных производственных американских компаний F500 (Кока-Кола и пр.), а наличные остатки - в основных валютах.

И конечно, инвестируйте в свое здоровье, долголетие и обучение.

Можно рискнуть с недвижимостью, а можно с акциями: доходность и уровень рисков похожи. А еще в новом году появятся ИИС
Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:

- По итогам 2014 года, учитывая продолжающийся спад в экономике и дополнительное давление сложной внешнеполитической конъюнктуры, несмотря на поддержку рынка ипотечного кредитования, ценовой рост на рынке недвижимости будет выражен слабо, по предварительным ожиданиям – в пределах 6-8%, то есть близко к уровням инфляции. Таким образом, мы видим, что даже без учета рентной доходности недвижимости этот вид инвестиций остается вполне комфортным для инвесторов.

Другой вопрос, что в ситуации нестабильности на финансовых рынках при примерно равной ожидаемой прибыли инвестор всегда будет стараться вложиться в актив с меньшей дисперсией, коим является депозит. С этой точки зрения в ближайшие год мы может предположить приток средств в банки, но только, если мы увидим стабилизацию курса рубля. Сильное обесценивание национальной валюты делает не интересными инструменты с фиксированной доходностью, так что в такой ситуации недвижимость будет в более выигрышным вложением.

Если говорить про другие рынки приложения капитала, то здесь также не стоит искать абсолютного лидера по доходности. Фондовый рынок остается традиционно интересным для квалифицированных инвесторов, но в последние несколько лет негативный тренд в российской экономике не дает этому инструменту реализовать свой потенциал роста. В то же время текущие цены на большинство биржевых активов предполагают существенный дисконт к аналогичным бумагам в других странах, так что на долгосрочном горизонте инвестирования потенциальная среднегодовая доходность может составить более 30-40%, но и риски здесь пока слишком высокие, что существенно снижает ликвидность. Долговой рынок, в целом, является менее рискованным инструментом (по сравнению с акциями и тем более с деривативами), особенно, если инвестор занимается долгосрочными вложениями. Но, конечно, существуют риски дефолта эмитента, из-за чего он может не выплатить покупателю облигаций причитающиеся ему деньги. Также в 2015 году появится новый интересный вариант долгосрочного вложения средств – ИИС (индивидуальные инвестиционные счета), которые будет интересен на горизонте инвестирования более чем на 3 года.


Еще новости:

Продажа квартир по доверенности - Коммерческая недвижимость Кемерово, Продажа, Аренда,...
В риелторской практике существует такое понятие, как рискованные сделки. Это...
2013-06-01 13:51:00 
Стоит ли делать перед продажей квартиры косметический ремонт? - Коммерческая недвижимость...
Не секрет, что покупка или продажа квартиры - событие в нашей жизни, отнюдь,...
2013-06-01 13:51:00