Динамика: 2012 - 2016. После резкого провала ожидается плавный период восстановления - Коммерческая недвижимость Кемерово, Продажа, Аренда, Инвестиции, Оптимизация помещений, Управление рисками

20 октября 2016

Если брать за период окупаемости инвестиций один и тот же период (8 лет с рентабельностью 12.5%), то показатели стоимостей одного и того же объекта будут заметно отличаться: от 217 630 руб./кв.м. в 2012г до 69 625 руб./кв.м. в 2016г
(с резким падением в 2015г. до уровня 57 302 руб./кв.м.).

Сравните показатели стоимостей объекта в разные периоды времени.
Данные вас поразят!

 

Дисконтированный денежный поток – что это такое? 

Многие аналитики пытаются предугадать, каким будет рынок недвижимости. Создаются определенные массивы данных, усредняются показатели видов недвижимости, выводятся некие обобщенные критерии, по которым пытаются сравнить показатели прошлых лет и возможные показатели лет предстоящих.

Существует довольно простой сравнительный метод определения того места. На котором мы сейчас находимся. Для этого достаточно сопоставить уровни арендных ставок по ранее заключенным договорам аренды и уровень договоров, заключаемых в текущем 2016 году.

Из уровня данных ставок формируется так называемый денежный поток, который используют для подсчета вероятной стоимости любого инвестиционного проекта (в нашем случае – приобретения объекта коммерческой недвижимости).

Для примера рассмотрим торговую площадь распространенного размера (порядка 120 кв.м.), расположенную в районе драмтеатра (Центр Кемерово) на улице Ноградская.

На приведенных диаграммах и таблицах указаны уровни арендных ставок с 2012 по 2016г. Соответственно, исходя из ставок, подсчитаны стоимости данного объекта на определенный момент времени. Для более точной оценки инвестиций применялся метод дисконтированного определения стоимости объекта.

Все данные отображены на графике.

Если брать за период окупаемости инвестиций один и тот же период (8 лет с рентабельностью 12.5%), то показатели стоимостей одного и того же объекта будут заметно отличаться: от 217 630 руб./кв.м. в 2012г до 69 625 руб./кв.м. в 2016г
(с резким падением в 2015г. до уровня 57 302 руб./кв.м.).

Кроме того, из тенденций графика можно определить, на каком этапе стоимость данного объекта достигнет хотя бы ½ от цены 2012г. Это примерно 2022г.

Сравните показатели стоимостей объекта в разные периоды времени.
Данные вас поразят:

2012г

2013г.



2014г

2015г.



2016г.


 

Метод дисконтированного определения стоимости коммерческой недвижимости помогает выяснить именно реальную стоимость объекта недвижимости, а не среднерыночную из массива предложений с неадекватно завышенными и необоснованными ценами. Многие объекты не имеют каких-либо обоснований своих стоимостей, продаваясь на рынке по принципу «счастливого случая». Вероятность положительной исхода подобных продаж равна выигрышу в рулетку казино, но как в любом казино игроков на рынке привлекает именно азарт продаж и жажда сорвать банк, а не здравый смысл, на который стоит полагаться. Вот почему среднерыночная цена объектов это эфемерное расплывчатое и искаженное понятие.

В отличие от среднерыночной методом дисконтированного денежного потока можно спрогнозировать стоимость любого объекта, пусть не на длительный отрезок времени, а хотя бы на 2-3 года вперед. Иногда знание точного будущего хотя бы на 2-3 года вперед имеет решающее значение.


-----------------------------------------------------------------

Поможем при подборе объекта для инвестирования

 

Коммерческая недвижимость Кемерово,
Продажа, аренда торговые помещения, офисы, торговые центры,
управление коммерческой недвижимостью.
ЭкспоТрейд.
Контактный телефон в Кемерово: +7 (923) 600 3600

www.expotradecompany.com

 

-------------------------------------------------------

 


Еще новости:

В Новосибирске обанкротился один из самых известных застройщиков - 11.04.2017
Ушли в пике На Новосибирск накатывается волна банкротств застройщиков...
2017-04-11 10:48:00 
Рейтинги регионов и городов РФ по качеству жизни, уровню развития и прочим экономическим...
Лучшие города по качеству жизни - это Тюмень, Москва, Казань, Краснодар и...
2016-07-28 13:39:00 
Ипотека под 1%: как девелоперы борются за покупателя в условиях кризиса - Коммерческая...
В  конце апреля 2015 ЦБ понизил ключевую ставку до 12,5%, льготная...
2015-07-24 13:37:00 
Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом...
АРЕНДА С ВЫКУПОМ или КРЕДИТ ОТ БАНКА? Что выгоднее?
2015-12-26 13:38:00